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ag试玩网站中金环境:中联资产评估集团有限公司

发表时间:2021-11-07 19:10

  中联资产评估集团有限公司关于南方中金环境股份有限公司对《关于对南方中金环境股份有限公司的重组问询函》(创业板许可类重组问询函〔2021〕第12号)资产评估相关问题回复的核查意见深圳证券交易所:根据贵所创业板公司管理部于2021年9月13日下发的《关于对南方中金环境股份有限公司的重组问询函》(以下简称“《问询函》”),中联评估集团有限公司评估项目组对南方中金环境股份有限公司对《问询函》答复进行了认真的研究、分析和核查,并就资产评估相关问题出具了本核查意见。

  2.现将具体情况汇报如下:问题一:草案显示,工废公司当前工业危险废物及医疗废物的核准处置量分别为23,000吨/年和5,000吨/年,报告期内前述两项业务的产能利用率在65%至90%之间。

  3.收益法预测显示,前述废物的处置量将于2023年分别达到并维持26,500吨/年、7,200吨/年,均超过当前核准处置量;毛利率在2023年及以后年度稳定在52.19%,工废公司最近一期毛利率为39.45%。

  4.请补充说明:(1)本次预测工废公司的收入情况是否与工废公司核准处置量及产能相匹配。

  6.(3)本次收益预测考虑了工废公司危废收集业务对预测年度营业收入的影响,但工废公司当前的主营业务收入中未包含前述业务。

  7.请用简明、浅白的语言说明危废收集业务的具体内容,本次预测危废收集业务收入的依据及合理性。

  9.回复:一、本次预测工废公司的收入情况是否与工废公司核准处置量及产能相匹配。

  10.截至目前,工废公司持有的在有效期内的危废经营许可证核准的工业危废处置量为23,000吨/年。

  11.工废公司正在推进“7,200吨回转窑工程”项目,该项目属于技术升级改造类项目,预计2022年完成建设并投产,届时工废公司将申领新的危废经营许可证,申请完成后,核准的工业废物处置量将增加至30,200吨/年。

  12.工废公司持有的在有效期内危废经营许可证核准的医疗危废处置量为5,000吨/年(含1,000吨/年应急处置量)。

  13.由于工废公司是无锡市区和江阴唯一的医疗废物处置单位,目前两地的医疗废物的产生量远大于工废公司危废经营许可证核准的医疗废物处置量,核定处置能力严重不足,为确保医废处置环境安全,经无锡市滨湖区生态环境局批准,工废公司可减少热解炉工业危废入炉焚烧量,腾出容量用于医疗废物应急焚烧,但最高不能超过热解炉焚烧能力7,200吨/年。

  16.工废公司2019年、2020年以及2021年1-3月毛利率分别为47.91%、49.25%和39.45%,2021年1-3月,毛利率相抵较低,具有一定的偶发性,具体分析如下:报告期内,工废公司的子公司惠山固废、桃花山环境均无实际生产经营,仅工废公司自身有实际生产经营,ag试玩网站,2021年3月,工废公司已将其持有惠山固废100%股权划转给城环科技。

  为了更准确反映工废公司业务的经营成果、盈利能力,以下从母公司利润表的角度分析工废公司的毛利率。

  报告期各期,工业危废处置业务收入占主营业务收入的比例分别为76.65%、79.72%、71.06%,工业危废处置业务毛利占主营业务毛利的比例分别为84.05%、85.25%、76.83%,故工废公司的毛利率主要受工业危废处置业务的影响。

  其中,单价的变动对毛利率的影响为负4.93个百分点,单位成本变动对毛利率的影响为负5.56个百分点。

  工业危废处置业务单价由2020年度的4,383.66元/吨下降至2021年1-3月的4,006.91元/吨,主要原因为:①定价方式。

  根据国家发展和改革委员会、国家环境保护总局、卫生部、财政部、建设部《关于实行危险废物处置收费制度促进危险废物处置产业化的通知》(发改价格[2003]1874号)、江苏省物价局《江苏省危险废物处置收费管理暂行办法》(苏价费[2005]386号)的规定,危险废物处置收费标准“由设区的城市人民政府价格主管部门制定,报当地人民政府批准,并报省级价格主管部门备案”。

  根据无锡市物价局《关于明确市区危险废物处置费用标准的通知》(锡价费[2017]28号)规定,无锡市内各危废处置单位的工业危险废物焚烧处置收费标准为“4.20元/公斤,可上浮30%,下浮不限”。

  在当地物价局规定的收费标准范围内,根据危险废物性质、处置成本等因素,工废公司与产废单位自行协商确定具体的处置价格。

  工废公司在与客户签订危废处置合同时,会按照招投标或商业谈判的模式确定不同种类危废的处置单价,按照客户预计的年产废数量来签订处置合同,合同一般有效期为一年,每月固定日期按照实际处理危废种类、数量与客户进行结算,确认收入并开具发票。

  工业危废处理行业经过多年快速发展及不断完善,逐步进入行业集中度提升的竞争阶段。

  一方面,基于产废源头的治理能力提升及减量化资源化的循环经济理念,近几年危废产生量虽然在增加,但是增速逐年降低。

  例如,无锡市2018年、2019年、2020年的工业危险废物产生量分别为87.16万吨、103.41万吨、104.88万吨。

  另一方面,近几年迎来危废处置利用能力集中释放,核准收集和利用处置能力逐年提升。

  例如,无锡市2019年、2020年危废焚烧能力分别为16.69万吨、17.68万吨。

  随着行业集中度的提升,市场的竞争加剧,虽然工废公司的危废处置量有所增加,但是报告期内的处置价格逐期下降。

  工业危废处置业务单位成本由2020年度的2,074.87元/吨增加至2021年1-3月的2,297.66元/吨,主要系2021年一季度入库的危废种类较少,增加了配伍难度,导致焚烧后的残渣率较高、残渣处置成本增加。

  危废进料配伍是指科学合理的搭配焚烧物料并制定配比方案,以达到保护系统设备、提高处置能力、污染物排放达标、降低出渣率及运营成本的目的。

  综上所述,工废公司2021年1-3月毛利率下降的主要原因是市场竞争加剧导致的单价下降,以及危废残渣率提高导致的处置成本增加,具有合理性。

  预测期毛利率略高于历史期主要原因为本次评估时考虑了小型医疗机构危废收集业务的收入(小型医疗机构危废收集处置业务具体介绍参见“本题(3)”回复),由于收费模式的转变,工废公司在增加小型医疗机构危废收集处置业务收入的同时并不会增加相应的处置成本,假设剔除小型医疗机构危废收集业务收入的影响,工废公司预测期2021年4-12月、2022年、2023及以后年度毛利率分别为46.95%、49.81%及50.18%,与2019年、2020年毛利率水平基本保持一致。

  三、本次收益预测考虑了工废公司危废收集业务对预测年度营业收入的影响,但工废公司当前的主营业务收入中未包含前述业务。

  请用简明、浅白的语言说明危废收集业务的具体内容,本次预测危废收集业务收入的依据及合理性。

  工废公司收益预测中危废收集业务收入主要是指小型医疗机构的医疗废物集中收集处置收入。

  目前无锡市小型医疗机构产生的医疗废物主要由各社区卫生服务中心代收集后转运至工废公司进行处置,按照目前的处置费收费政策,工废公司与社区卫生服务中心签订处置协议收取固定处置费用,收费测算依据为社区卫生服务中心的床位数且并不与实际处置量挂钩。

  无锡市生态环境局在进行调研后认为目前模式难以覆盖小型医疗机构医废收集和处置成本,且小型医疗机构的医废通过社区卫生服务中心代收集再转运的模式增加了医疗废物运输风险且无法保证在48小时内完成处置的要求,因此,无锡市生态环境局研究制定了《关于小型医疗机构医疗废物集中收集的实施方案》(以下简称“方案”),方案主要内容为由无锡市生态环境局指定专业危废收运单位组织将小型医疗机构的医废集中收集至工废公司进行处置,工废公司未来直接与小型医疗机构签订处置协议并按照实际处置量每月收取处置费用。

  方案于2021年下半年开始试点实施,随着方案的全面实施和小型医疗机构医疗废物处置收费模式的转变,工废公司预计将在不增加医废处置量的同时增加部分处置收入。

  工废公司小型医疗机构医废收集处置业务原业务模式与新业务模式对比如下图:原模式:新模式:根据无锡市环境保护局统计数据,无锡市各区小型医疗机构的数量为1,657家,按照目前医废收费标准中最低一档日产生医废5公斤以下的收费500元/月进行测算,同时考虑方案在无锡市各区逐步开展,保守预测小型医疗机构危废收集业务收入如下:主要项目2021年4-12月2022年2023年2024年2025年2026年及以后危废收集业务(万元)200.00450.00550.00550.00550.00550.00综上所述,本次预测工废公司收集业务的收入依据充分,具有合理性。

  四、评估机构核查意见经核查,评估师认为:上市公司补充说明了工废公司收入情况与工废公司核准处置量及产能相匹配的事宜;补充说明了预测期毛利率高于当前水平的合理性;补充说明了本次预测危废收集业务收入的依据及合理性。

  问题二:草案显示,固废公司“本次评估预测年度将工废公司与其他外部单位分别考虑预测单价”。

  请补充说明固废公司本次收入预测中向工废公司及其他外部单位分别预测的营业收入、填埋单价、毛利率等主要参数的取值及依据,预测期毛利率水平均高于报告期内年度毛利率水平的原因及其合理性。

  回复:一、补充说明(一)主要参数的取值及依据1、营业收入的预测在预测未来营业收入时,考虑了固废公司自身的业务模式,结合年度经营计划,对比历史年度各产品所在行业发展情况及管理层的发展规划等因素,从填埋量及填埋单价两方面综合预测企业未来年度营业收入。

  2020年、2021年1-3月的填埋量较低,主要系按照当时的填埋速度,固废公司一期填埋库区将于近几年耗尽,彼时二期填埋库区的预计投入使用日期尚不明确,故固废公司为保证日常稳定运营、避免出现无库区使用的情况,主动控制危废收集和填埋速度。

  截至评估报告出具日,由于二期填埋库区资产已建成并划拨至固废公司,投入使用后固废公司将新增11.8万立方米填埋库区,因此预测未来年度填埋量有所增加。

  参考2020年度填埋量中工废公司的比例65%,预测未来年度填埋量中来自工废公司的比例在65%左右。

  (2)填埋单价的预测固废公司对工废公司的预测收费价格为2,264.15元/吨,与2020年度、2021年1-3月的价格保持一致。

  2019年度的收费价格较低,系2019年从工废公司获得的部分危废残渣含水量较高,故最终结算的填埋价格有一定的折扣,2020年以后工废公司的危废残渣均进行了预先烘干处理,双方结算价格恢复正常水平。

  固废公司对其他客户的预测收费价格为4,180.00元/吨,低于报告期内的历史收费价格,预测较为谨慎。

  综上所述,固废公司预测的营业收入、填埋量、填埋单价均参考了历史的数据和未来业务发展规划,具有合理性。

  2、营业成本的预测固废公司实际经营过程中营业成本包括折旧费、外包费用、水电费、处理费以及其他费用,在预测未来的营业成本时,充分参考了历史的相关数据。

  外包费用:劳务外包在历史年度的基础上考虑适当的增长水平进行预测;随着未来预测处理量的增加,外包费用也随之增加。

  处理费:鉴于截至评估基准日,一期、二期库区已进行划转,未来年度不发生托管租金等费用,故不再预测;未来预测的处理费主要为辅助材料、检测费、铺膜费等。

  (二)预测期毛利率水平合理性通过上述分析,可知固废公司未来预测的营业收入、营业成本均具有合理性,故其毛利率水平也具有合理性。

  2021年3月底,城环科技将与填埋工作相关的资产全部划转入固废公司,具体包括安全填埋库区一期、安全填埋库区二期、固定资产以及库区占据的土地。

  2021年3月之后,固废公司将不再支付一期填埋库区及固定资产的租赁费用,故2021年全年及预测年度前期毛利率高于2021年1-3月。

  2、预测期后期毛利率下降的原因根据固废公司管理层预计,2022年、2023年将根据填埋危废的情况少量启用安全填埋二期,至2024年一期库区填埋完全后,将全面启用二期填埋库区。

  二期填埋库区资产规模较大,根据企业固定资产计提政策,投产将根据实际填埋工作量进行折旧,折旧费用较高,因此,2023年、2024年毛利率逐年下降,至2025年趋于稳定至65%。

  二、评估机构核查意见经核查,评估师认为:上市公司补充说明了固废公司的营业收入、填埋单价、毛利率等主要参数的取值依据,并分析了预测期毛利率水平均高于报告期内年度毛利率水平的原因及其合理性。

  问题三:《资产评估报告》显示,标的公司本次纳入评估范围的房屋建筑物中存在未办证房屋建筑物合计19项。

  请说明标的公司尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物的具体情况,在评估中的金额占比,相关权证办理进展情况,是否存在法律障碍或无法办理的情形及公司拟采取的应对措施,本次评估是否已充分考虑上述事项。

  回复:一、补充说明(一)尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物的具体情况1、工废公司截至评估基准日,工废公司存在未办证房屋建筑物合计14项,其中1项原料仓库在评估基准日后已办理不动产证,截至目前,剩余13项未办证房屋建筑物总面积合计8,616.56m2,账面净值11,273,190.50元,未办证房屋建筑物账面净值占工废公司全部房屋建筑物比例为42.83%,未办证房屋建筑物具体情况如下:序号建筑物名称结构建成年月面积(m2)账面净值(元)1化验室大楼钢混2016-03661.821,384,698.482变电所配套用房混合2016-09134.64166,732.3331#线新建车间(工艺楼辅助车间)钢混2014-033,109.405,533,142.4650号仓库贴建钢结构2009-09723.76-6蒸馏车间(下)钢结构2009-09277.3-7蒸馏车间(上)钢结构2009-09277.3-8办公用房混合2009-0920.16-9三层楼钢混2007-06555-10油库混合2011-1267.6-11办公楼2混合2014-0655.61-12辅助仓库砖混2009-09448-13钢结构车间钢结构2020-011,000.002,540,917.31合计8,616..5611,273,190.502、固废公司截至目前,固废公司存在未办证房屋建筑物合计5项,总面积合计591.26m2,账面净值360,059.11元,未办证房屋建筑物账面净值占固废公司全部房屋建筑物比例为21.40%,未办证房屋建筑物具体情况如下:序号建筑物名称结构建成年月面积(m2)账面净值(元)序号建筑物名称结构建成年月面积(m2)账面净值(元)1车库钢混2005-08383.91192,501.102加药间混合2005-0877.8868,838.583压滤机房混合2005-0850.546,283.334值班室配电室混合2005-0865.2535,789.105控制室混合2005-0813.7216,647.00合计591.26360,059.11(二)权证办理进展情况标的公司目前正在申请办理上述房产的不动产权证,但由于部分房屋建筑建设时间较早,历史上报建手续等存在瑕疵,补办不动产权证涉及的政府部门较多,短期内全部办理完成存在较大困难,针对上述情况,标的公司承诺积极与有关部门协商相关补救措施,尽快完成办理。

  同时,无锡市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市城管局、市国资委联合出具《关于无证房产事项的证明》:“同意标的公司对上述未办权证房产维持现状、继续使用,且不会因上述事项追究标的公司等相关主体的相应责任”;本次交易的交易对方城环科技针对房产未办理权属证书事项作出承诺:“本次交易完成后,如中金环境及/或标的公司因上述无证房产相关事宜遭受任何损失,城环科技将给予中金环境及/或标的公司及时、足额的现金补偿。

  同时,城环科技将积极采取有效措施促使标的公司业务经营持续正常进行,以减轻或消除不利影响。

  ”根据有关部门出具的证明文件及交易对方城环科技的承诺,本次评估时,合理预计标的公司能够继续使用未办证房屋建筑物且不会因此受到处罚或遭受其他损失,未办证房屋建筑物对标的公司的正常生产经营不会产生较大不利影响。

  对于已办理房屋所有权证或不动产证的房屋建筑物,在计算其重置价值时考虑“城市基础设施配套费”等相关规费;对于未办理房屋所有权证或不动产证的房屋建筑物,在计算其重置价值时未考虑“城市基础设施配套费”等相关规费。

  二、评估机构核查意见经核查,评估师认为:上市公司补充说明了本次评估已充分考虑未办证房屋建筑物对标的公司经营的影响。

  问题四:《资产评估报告》显示,标的公司本次纳入评估范围的无形资产中存在表外资产合计62项。

  工废公司无形资产的账面价值为445万元,评估价值为1,101.21万元,增值率为147.46%;固废公司无形资产账面价值为0,评估价值为3,111.90万元。

  请补充说明无形资产中各项具体资产的名称、内容、账面金额、评估价值,增值率高的原因及合理性,表外资产未入账的原因,标的公司无形资产管理及核算是否符合企业会计准则的相关要求。

  回复:一、无形资产的具体情况(一)表内资产截至评估基准日2021年3月31日,工废公司账面记录的无形资产为21宗土地使用权和2项外购办公软件,固废公司账面记录的无形资产为1宗土地使用权。

  1、土地使用权本次评估范围内的土地使用权为工废公司21宗、固废公司1宗。

  (2)固废公司序号土地权证编号土地位置证载面积(m2)证载用途账面价值(万元)评估价值(万元)1苏(2018)无锡市不动产权第0044333号无锡市滨湖区对安咀89-1号66,666.30公共设施用地-2,466.652、办公软件本次评估范围内的办公软件共2项,均系工废公司外购取得,账面价值0元,具体情况如下:单位:万元序号内容或名称取得日期初始入账价值账面净值评估价值1RFID仓库管理软件开发2016-0130.00-30.002用友软件2017-10124.05-124注:办公软件账面净值为零系工废公司足额计提摊销所致。

  (二)表外资产截至评估基准日2021年3月31日,工废公司账面未记录的无形资产为23项专利权、3项商标和1项域名,固废公司账面未记录的无形资产为35项专利权。

  1、专利权(1)工废公司序号内容或名称取得日期专利类型专利号账面价值(元)评估价值(元)1干馏热解气化炉焚烧处理系统2019-11实用新型ZL8.X-2,000.002垃圾行车抓斗2019-11实用新型ZL6.7-78,900.003垃圾处理回收装置2019-11实用新型ZL9.0-2,000.004渗滤液污水池清淤系统2019-09实用新型ZL3.7-1,900.005废水气浮处理系统2019-09实用新型ZL0.7-1,900.006渗滤液污水池清淤系统2019-09实用新型ZL8.5-1,900.007一种新型危险废物焚烧灰渣干燥设备2019-06实用新型ZL3.2-1,700.008工业危废弃物焚烧处理烟气余热循环利用系统2015-05实用新型ZL5.8-400.009带灭火装置的回转窑料坑2020-04实用新型ZL4.1-86,700.0010粉碎机自动化控制系统2020-04实用新型ZL6.6-568,700.0011危险废液卸料装置2020-04实用新型ZL4.7-1,259,900.0012垃圾处理生产线一种滤网便于拆装污泥池污泥压滤机2020-10实用新型58-2,100.0014一种污泥池污泥处理加料搅拌设备2020-10实用新型35-2,100.0015一种污泥池污泥压滤脱水装置2020-10实用新型4X-2,100.0016垃圾处理系统的料口堵料处理装置2020-08实用新型98-2,100.00序号内容或名称取得日期专利类型专利号账面价值(元)评估价值(元)17垃圾处理系统的料口堵料处理装置2020-08实用新型05-107,500.0018垃圾处理系统的料口堵料处理装置2020-08实用新型4X-107,500.0019一种可快速修整窑头的回转窑2020-08实用新型36-107,500.0020一种新型回转窑2020-08实用新型67-107,500.0021一种具有可抽插式推料箱的回转窑2020-08实用新型39-107,500.0022一种废料自动抓料装置2020-08实用新型19-107,500.0023一种污泥池污水循环用机械格栅2020-10实用新型43-107,500.00(2)固废公司序号内容或名称专利类别申请号/专利号账面价值(元)评估价值(元)1分层过滤的气体过滤器2017-11实用新型ZL3.X-900.002垃圾填埋场渗沥液处理结构2017-11实用新型ZL5.X-900.003气体过滤装置2017-11实用新型ZL9.0-900.004去除水分的气体过滤器2017-11实用新型ZL9.2-900.005气体过滤器2017-11实用新型ZL4.9-900.006一种危险固体废弃物的中和处理系统2017-11实用新型ZL0.0-226,600.007一种搅拌机用出料斗2017-11实用新型ZL7.6-900.008一种危险废物的填埋场用场气排放管2017-11实用新型ZL8.0-900.009填埋场覆盖系统2017-11实用新型ZL3.6-900.0010一种防滞料的搅拌机出料斗2017-11实用新型ZL4.0-900.0011一种危险废物预处理系统2017-11实用新型ZL5.5-226,600.0012一种危险固体废弃物预处理系统2017-11实用新型ZL0.6-226,600.0013垃圾填埋场底层防渗漏结构2017-11实用新型ZL1.6-900.0014一种危险废弃物的安全填埋场2017-11实用新型ZL6.6-900.0015除水过滤装置2017-11实用新型ZL8.4-900.0016一种填埋场的场气排放管2017-11实用新型ZL4.7-900.0017垃圾填埋场覆盖层2017-11实用新型ZL7.9-900.0018垃圾填埋场危险固体废弃物的臭气处理装置2019-12实用新型ZL1.X-2,488,000.0019一种地下式刚性危险废物安全填埋场2019-12实用新型ZL0.7-2,100.0020一种填埋场用危险固体废弃物渗滤液处理装置2019-12实用新型ZL2.1-2,100.0021一种地下式刚性危险废物安全填埋场2019-12实用新型ZL1.1-2,100.00序号内容或名称专利类别申请号/专利号账面价值(元)评估价值(元)22地下式刚性危险废物安全填埋场的防渗结构2019-12实用新型ZL0.X-2,100.0023一种污泥类危险废物稳定化预处理设备及方法2018-08发明CN2.9-912,800.0024废物填埋装置及填埋方法2018-08发明CN4.0-912,800.0025一种固废垃圾预处理筛分装置2020-12实用新型CN3.4-121,600.0026一种固废垃圾卸料仓防滑装置2020-12实用新型CN3.5-159,400.0027一种固废处理用手工拣选辅助工具2020-12实用新型CN9.6-103,800.0028一种固废垃圾处理用剪切式破碎机2020-12实用新型CN2.9-103,800.0029一种可持续性固废处理设备2020-12实用新型CN2.5-159,700.0030一种固废填埋场辅助压实装置2020-12实用新型CN5.9-159,700.0031一种可提高收集效率的固废垃圾处理装置2020-12实用新型CN2.2-121,800.0032一种固废填埋场用固废螺旋辊粉碎机2020-12实用新型CN1.9-121,800.0033一种可提取危险废物中重金属铅的设备2020-12实用新型CN5.7-104,300.0034一种用于处理危险废物中重金属的装置2020-12实用新型CN4.0-122,100.0035一种新型节能的危废烘干处理设备2020-12实用新型CN6.7-160,100.002、商标序号名称注册日期有效期至注册号核定使用商品/服务项目账面价值(元)评估价值(元)1-03第48116298号第39类:废物的运输和贮藏;有害废物运输服务;收集可回收物品(运输);搬运;物流运输;货运服务;汽车运输;货物贮存;货物递送;灌装服务(截止)-2,700.002-03第48106788号第40类:废物和垃圾的回收利用;废物处理(变形);废物和垃圾的销毁;废物和垃圾的焚化;净化有害材料;废物和可回收材料的分类(变形);废物再生;垃圾焚化;垃圾处理;水处理(截止)-3-03第48116159号第42类:技术研究;机械研究;科学研究;环境保护领域的研究;质量控制;质量评估;质量检测;水质分析;提供关于碳抵消的科学信息、建议和咨询;节能领域的咨询(截止)-3、域名序号域名取得日期网站备案/许可证网站名称账面价值(元)评估价值(元)021/3/11苏ICP备2021010178号-1小微企业危废管家-200.00二、增值率高的原因及合理性工废公司无形资产类资产评估增值656.21万元,其中土地使用权评估增值216.56万元,其他无形资产评估增值439.65万元。

  固废公司无形资产类资产评估增值3,111.90万元,其中土地使用权评估增值2,466.65万元,其他无形资产评估增值645.25万元。

  评估增值的主要原因如下:1、土地使用权的原始取得成本较低,近年来随着经济快速发展,地价也随之上涨,故导致评估增值。

  2、根据会计准则的相关规定,标的公司在财务核算中将商标及形成专利技术等的相关成本费用化,故商标、专利技术等的实际成本并未反映在无形资产账面价值中;而本次评估时,考虑到评估范围内的专利主要为各项装置的改进等实用新型专利,其所创造的超额收益难以准确辨别或者说其创造收益能力在当前经济环境下表现不够明显,故采用成本法对其进行评估,即重新评估开发类似专利、商标或域名的重置成本,然后扣除贬值因素来确定其价值,故上述无形资产增值较大。

  三、表外资产未入账原因有上述分析可知,标的公司未入账的表外资产为商标、专利权、域名等。

  根据《企业会计准则第6号——无形资产》第八、九条的规定:企业内部研究开发项目研究阶段的支出,应当于发生时计入当期损益。

  企业内部研究开发项目开发阶段的支出,同时满足下列条件的,才能确认为无形资产:(一)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;(二)具有完成该无形资产并使用或出售的意图;(三)无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,应当证明其有用性;(四)有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;(五)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

  根据《企业会计准则第6号——无形资产》第十一条的规定“企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等,不应确认为无形资产”,商标及域名不应确认为无形资产。

  标的公司在研发开发项目时未严格区分研究阶段和开发阶段,所以相应支出发生计入当期损益。

  综上所述,标的公司表外资产未入账符合企业会计准则的规定,无形资产管理及核算符合企业会计准则的相关要求。

  四、评估机构核查意见经核查,评估师认为:上市公司分析了标的公司无形资产增值率高的合理性;并补充说明了表外资产未入账符合企业会计准则的规定,无形资产管理及核算符合企业会计准则的相关要求。

  问题五:资产基础评估法下,工废公司投资性房地产的账面价值为827.06万元,评估价值为3,455.18万元,增值率为317.76%,共涉及12项房屋,《房屋所有权证》附记载明“该房不得以房改形式出售”,本次评估未考虑该因素对评估值的影响。

  请补充说明前述投资性房地产的具体情况、取得时间和背景、当前用途及持有目的、评估相关参数的取值过程和取值结果,本次评估未考虑“该房不得以房改形式出售”的原因及合理性,并结合同地区类似房地产的价格,说明评估结果是否公允。

  回复:一、补充说明(一)投资性房地产的具体情况、取得时间和背景、当前用途及持有目的本次评估范围的投资性房地产账面原值18,409,962.46元,账面净值8,270,649.67元,建筑面积合计2,360.18平方米,主要为佳诚国际大厦办公性质的房产以及水利大厦住宅性质的房产,工废公司均已取得房屋所有权证和土地使用权证,其中水利大厦住宅房产的《房屋所有权证》附记处载明“该房不得以房改形式出售”。

  水利大厦住宅房产为工废公司于2007年购置,佳诚国际大厦办公房产为工废公司于2009年购置,购买后用于工废公司办公,工废公司厂区扩建后,人员搬至厂区进行办公,为提高资产使用效率,将上述房产对外出租。

  2、评估过程评估人员前往被评估房产周边的房产中介进行了调查、咨询,经比较,最终选择了结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

  ①确定可比交易实例案例A:水利大厦801,小区坐落于无锡市梁溪区永乐路12号,配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  精装,南北朝向,面积125.27平方米,成交于2020年11月,成交单价为17,562.07元/平方米。

  案例B:水利大厦702,小区坐落于无锡市梁溪区永乐路12号,配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  精装,南北朝向,面积108.93平方米,成交于2020年11月,成交单价为19,278.44元/平方米。

  案例C:水利大厦304,小区坐落于无锡市梁溪区永乐路12号,配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  简装,南朝向,面积111.70平方米,成交于2020年11月,成交单价为17,815.58元/平方米。

  三个可比实例与被评估案例价格影响因素条件汇总列表如下:比较因素待估房地产案例A案例B案例C比较项目南河浜12-1001水利大厦801水利大厦702水利大厦304位置无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号交易价格(元/平米)待估17,562.0719,278.4417,815.58交易双方情况正常正常正常正常交易时间2021年3月2020年11月2020年11月2020年11月比较因素待估房地产案例A案例B案例C房地产用途住宅住宅住宅住宅区域因素商业繁华程度较高较高较高较高基础设施、公共设施完善程度配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  配备电力、供水、排水、通讯系统;临近新天地休闲广场,清明桥历史街区;学区房,区域内有无锡市南长街小学、无锡市江南中学和无锡市侨谊实验中学。

  交通便捷程度距离扬名新村(通扬路)、清扬路(永乐路)公交车站约500米,距离谈渡桥地铁站约700米,交通便捷距离扬名新村(通扬路)、清扬路(永乐路)公交车站约500米,距离谈渡桥地铁站约700米,交通便捷距离扬名新村(通扬路)、清扬路(永乐路)公交车站约500米,距离谈渡桥地铁站约700米,交通便捷距离扬名新村(通扬路)、清扬路(永乐路)公交车站约500米,距离谈渡桥地铁站约700米,交通便捷周围环境小区内绿化率较低,周围环境一般小区内绿化率较低,周围环境一般小区内绿化率较低,周围环境一般小区内绿化率较低,周围环境一般城市规划限制无限制无限制无限制无限制个别因素临街状况一面临路,临永乐路,临路状况较好一面临路,临永乐路,临路状况较好一面临路,临永乐路,临路状况较好一面临路,临永乐路,临路状况较好建筑物新旧程度1996年,较旧1996年,较旧1996年,较旧1996年,较旧面积(平方米)125.27125.27108.93111.70装修情况简装精装精装简装设施设备无挂式空调、厨卫设施挂式空调、厨卫设施挂式空调、厨卫设施房型平层三室两厅三室两厅两室一厅楼型两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户楼层9/17层8/17层7/17层3/17层电梯情况有有有有层高2.8米2.8米2.8米2.8米朝向南北南北南北南②因素比较根据比较因素条件确定比较因素条件指数,以待估房地产条件为100,将可比实例条件与之比较,根据上表所述情况,指数增加或减少,详见下表所示:比较因素待估房地产案例A案例B案例C比较项目南河浜12-1001水利大厦801水利大厦702水利大厦304位置无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号无锡市梁溪区永乐路12号交易价格(元/平米)待估17,562.0719,278.4417,815.58交易双方情况0交易时间0房地产用途0区域因素商业繁华程度0基础设施、公共设施完善程度0交通便捷程度0周围环境0城市规划限制0个别因素临街状况0建筑物新旧程度0面积(平方米)2装修情况0设施设备2房型2楼型0楼层电梯情况0层高0朝向比较因素条件取值说明:A.交易情况由于房地产具有不可移动性等特点,其价格往往容易受当时的一些特殊行为所影响,在比较时,应对个别的特殊交易情况加以修正,以上所选择的可比案例中,均为正常交易,故不作修正。

  B.交易时间由于房地产价格受交易时间影响,其价格在不同时间段内会有波动,在比较时,应对交易时间情况加以修正。

  因案例A、B、C的交易时间都与此次评估基准日相近,故三个案例都不做修正。

  D.商业繁华程度待估房地产和可比案例都处于同一区域,该区主要为南长街,商业繁华程度高,故不作修正。

  E.基础设施、公共设施待估房地产及可比案例均配备电力、供水、排水、天然气、通讯系统,周边都有学校、医院、金融机构等,基础设施和市政配套相对完善,故不作修正。

  F.交通条件待估房地产及可比案例所在区域内均存有多条公交线路,距离车站机场较近,交通便捷,故不作修正。

  H.周围环境待估房地产小区内绿化率较低,周围环境一般,案例A、B、C环境质量均为一般,故不作修正。

  J.临街状况待估房产可比案例均为一面临路,临永乐路,临路状况较好,故不作修正。

  K.建筑物新旧程度待估房产可比案例均为1996年建成,较旧,故不作修正。

  L.面积待估房地产和案例A为125.27平米,案例B、C为110平米左右,面积小更利于交易,故案例B、C修正系数均上调2。

  M.装修情况待估房地产和案例C为简装房,案例A、B为精装修,故案例A、B修正系数均上调2。

  N.设施设备待估房地产无设施设备,案例A、B、C均配备挂式空调、厨卫设施,故案例A、B、C修正系数均上调2。

  O.房型待估房地产为平层,案例A、B三室两厅,案例C为两室一厅,面积相当时三房好于二房,故案例A、B修正系数上调4,案例C修正系数上调2。

  Q.所在楼层待估房产总建筑17层,待估房地产及案例案例A、B均位于中层,案例C位于低层。

  T.朝向待估房地产及案例A、B的朝向为南北,案例C为单向朝南,故案例A、B不作修正,案例C修正系数下调2。

  市场比较法,是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例,就交易条件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照,以同类房地产的价格为基础,做必要的修正,得出待估房地产的评估价格。

  (三)本次评估未考虑“该房不得以房改形式出售”的原因及合理性经查阅工废公司提供的《房屋所有权证》,评估人员发现:水利大厦住宅房产的《房屋所有权证》附记处载明“该房不得以房改形式出售”,指该房产不得以房改房的形式出售给本企业职工。

  房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

  评估所选取的案例均是正常交易条件下的成交案例,评估结果是正常市场交易下的结果,充分反映了该房产的市场价值水平。

  综上,本次评估未考虑产权证登记“该房不得以房改形式出售”这一事宜可能对评估值的影响,具有合理性。

  二、评估机构核查意见经核查,评估师认为:上市公司补充说明了本次评估未考虑“该房不得以房改形式出售”具有合理性,评估结果公允。

  (本页无正文,为《中联资产评估集团有限公司关于深圳证券交易所回复之核查意见》之签章页)签字资产评估师:王宏光蔡照中联资产评估集团有限公司年月日。

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